Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Перепланировка квартиры со свободной планировкой в каркасном доме

Каждый собственник квартиры со свободной планировкой сталкивается с проблемой адаптации помещения под свои потребности и согласования новой планировки квартиры.
В этой статье мы расскажем об особенностях перепланировки квартиры со свободной планировкой, на примере нашего проекта квартиры на проспекте Победителей, жилой комплекс «Лебяжий».

Квартиры со свободной планировкой в настоящее время стали очень популярными на рынке жилой недвижимости. Количество таких квартир растет с каждым днем. Компании — застройщики определяют свободную планировку, как основное достоинство квартиры. Действительно, для многих такой факт является привлекательным, потому что кажется, что можно реализовать любые дизайнерские задумки и решения. Но на самом деле, это не так. Предлагаем разобраться.

Как только владелец такой квартиры, получает технический паспорт БРТИ, он конечно же начинает планировать размещение комнат и выясняется, что понятия «свободная планировка» вообще не существует. В каждой квартире есть своя планировка, утвержденная и прошедшая Госстройэкспертизу.

Что такое свободная планировка

Как такового понятия «свободная планировка» в законе не существует — его стоит воспринимать как маркетинговый ход застройщиков и риелторов. Обычно с такой формулировкой в новостройках предлагают купить квартиры без ремонта, в которых отсутствуют внутренние стены. Фактически это студии, но их площадь может быть сопоставима с трех- или четырехкомнатной квартирой.

Свободная планировка — это пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Как правило, такая планировка ограничена только внешними и межквартирными стенами.

Технически свободная планировка возможна не везде. Например, в конструкции панельных и кирпичных домов почти все межкомнатные стены являются несущими, поэтому открытое пространство там реализовать невозможно (либо очень сложно).

В панельном ЖК «Бунинские луга» все стены — несущие

Проще всего организовать свободную планировку в монолитно-каркасных домах — в большинстве новостроек так и делают. В монолитных зданиях внутренние стены не несут основную нагрузку, а потому их можно относительно свободно перемещать по всей площади помещения.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

3. Звукоизоляция

Если в новостройке со звукоизоляцией, скажем так, не очень, жильцам приходится делать при ремонте дополнительную. Но это заметно уменьшает площадь квартиры. Посчитаем:

• Толщина звукоизоляции от 7 до 12 сантиметров — возьмем для примера 12 см
• Длина стен — 4 метра
• Ширина — 5 метров
• Площадь комнаты до звукоизоляции — 20 м²
• Пощадь комнаты после звукоизоляции всех стен — 17,9 м²
• Разница — 2,1 м²

Чем заменить

Ну для начала выбирать угловые квартиры, так у вас будет меньше соседей. Постараться не покупать недвижимость, соседствующую с лифтовой шахтой или расположенную прямо напротив входа в лифт. Хорошо, когда за стеной лестница или соседствуют кухня с кухней.

Если без звукоизоляции все же никак, остановите выбор на сэндвич-панелях из специального гипсокартона с минеральной ватой. Они заметно тоньше, что сокращает потери жилых метров в несколько раз.

К вопросу о количестве комнат

Сколько комнат можно выделить в «свободной» квартире. Этот вопрос ограничен:

• уже имеющимся у застройщика техническим планом;
• обозначенными законом санитарными зонами;
• площадью всего помещения.

Приобретя квартиру со свободной планировкой, по размерам соответствующую большой двухкомнатной квартире, сделать из нее малогабаритную трехкомнатную будет сложно:

• По санитарным нормам в двухкомнатных квартирах одна жилая комната не может быть менее 8 метров при условии, что делимая большая комната 16 квадратов.
• В однокомнатной квартире такая комната должна быть не менее 14 квадратов, а ширина жилой комнаты не менее 2,4 м. Кроме того, выделяемая вновь комната должна иметь окно.

Чем укрепить стены из пеноблоков в квартире

Разумеется, на возведении стен дело не заканчивается. Необходимо также произвести их отделку.

В большинстве случаев стены из пеноблоков штукатурят, используя цементные или гипсовые штукатурки.

Для создания особого дизайна, стены также обшивают различными материалами (дерево, гипсокартон, ламинат и прочее).

Какие ненесущие стены сносить нельзя

Есть несколько исключений, из-за которых и на демонтаж перегородок накладываются ограничения. Так, нельзя сносить:

стену между гостиной и кухней, если последняя оборудована газовой плитой;

стену, разделяющую комнату и санузел;

стены, отделяющие лоджию или балкон от комнаты или кухни.

Такую перепланировку Госжилинспекция не согласует. А если сотрудники БТИ обнаружат самовольные изменения, то хозяин заплатит штраф. Также с большой вероятностью его могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние.

Мокрые зоны

Таковыми называют помещения со всей сантехникой и инженерными коммуникациями. Разобраться в их расположении можно, посмотрев проект БТИ либо уточнив у застройщика. При переносе мокрой зоны куда-либо необходима дополнительная гидроизоляция пола. Но даже при ее наличии законно выполнить такое мероприятие не получится без оформления специальных разрешающих документов. Иначе возможны проблемы с соседями или проверяющими организациями.

Как получить разрешение на перепланировку?

Хотя по факту в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, но в документах они указаны. Соответственно, любое отступление от чертежа – это перепланировка. Чтобы ее сделать, потребуется:

• разработать проект;
• согласовать его;
• получить разрешение на перепланировку;
• ввести объект в эксплуатацию по завершению ремонтных работ;
• получить новые документы на недвижимость.

Для начала перепланировки владелец должен собрать следующие документы:

• копии документов, которые подтверждают права владельца на жилье;
• заявление, в котором указывают, какие работы по перепланировке будут произведены, режим ремонта, а также сроки;
• письменное согласие на ремонт от компании, которая управляет домом;
• эскиз перепланировки;
• дополнительные бумаги в случае, когда перепланировка касается несущих конструкций – понадобится проектная декларация и договор об авторском надзоре разработчика проекта;
• копии разрешительных документов, если планируются функциональные изменения помещений;
• согласие в письменном виде на перепланировку от всех, у кого есть права собственника на квартиру, или страховой договор гражданской ответственности перед третьими лицами.

Если владелец недвижимости решил заняться перепланировкой, то ему потребуется ознакомление с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Строительными нормами и правилами. Помимо этого, нужно учитывать местное законодательство в данной сфере.